Le démembrement croisé est encore moins connu que le démembrement classique. Pourtant, dans certains cas particuliers, c’est le meilleur outil pour réaliser un montage patrimonial adéquat. Il possède quelques avantages non négligeables surtout pour les couples ainsi que les familles recomposées. Un bon moyen d’assurer sa succession de manière plus sécurisé et sans risque de conflits.
L’achat en démembrement croisé : comment ça marche ?
Le démembrement classique n’est pas difficile à comprendre. Le droit de propriété se divise en deux : l’usufruit qui est la prérogative d’usage sur un bien et d’en tirer des avantages financiers ; la nue-propriété donne le droit de vente et de possession des murs. Il est nécessaire de bien assimiler ces notions et leur répartition pour comprendre le démembrement croisé. En effet, les bases restent les mêmes, mais il y a quelques points qui se rajoutent. Il s’agit, en fait, de diviser le bien en deux. Un acheteur va alors acquérir la nue-propriété de l’une des moitiés et l’usufruit de l’autre moitié. Ainsi, les parties qui restent reviennent à un second acheteur, c’est-à-dire l’usufruit de la première moitié et la nue-propriété de l’autre.
Par conséquent, dans le cas où l’un des propriétaires venait à décéder, sa part d’usufruit rejoint automatiquement celle de la personne survivante pour jouir complètement des droits d’usufruitier dans son intégralité. Le plus souvent, ce type d’opération se passe par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière Familiale (SCI Familiale). Cette dernière acquiert le bien et les membres de la famille obtiennent des parts. Et ce sont ces dernières qui feront l’objet de ce fameux principe de démembrement.
Les avantages
Il y a de vrais avantages concrets à miser le démembrement croisé. Tout d’abord, lorsque les deux acquéreurs sont encore en vie, chacun profite équitablement des fruits que génère le bien. Ensuite, lorsque l’un décède, il est possible pour l’autre de continuer à jouir du bien, soit en habitant dedans, soit en le mettant en location vu qu’il a récupéré l’usufruit en entier. La transmission de la part du défunt n’est d’ailleurs pas soumise aux droits de succession de 60 %. De plus, c’est un processus qui garantit une certaine équitabilité au moment où ce sont les enfants qui doivent prendre le relais. C’est une technique de transmission bien plus intéressante que le testament. Les concubins ou les familles recomposées peuvent alors acheter un bien en toute sérénité tout en bénéficiant d’importantes réductions fiscales. Dans le cas des familles recomposées, personne n’est pénalisée, même les enfants d’un premier lit.
Bref, avec ce type d’outil juridique, il est possible d’acquérir un patrimoine ensemble avec son conjoint sans avoir trop de soucis au moment de la transmission. C’est une question d’équité, mais aussi d’allègement fiscal, car les droits de succession sont drastiquement réduits.