Un usufruit est un droit légal accordé à une personne ou à une partie le droit « temporaire » d’utiliser et de tirer un revenu ou un avantage d’un bien. On appelle usufruitier, la personne qui détient le bien par usufruit.
Un usufruit combine les deux droits de propriété de l’usus et du fructus. L’usus désigne le droit d’utiliser directement un bien sans l’endommager ou le modifier, et le fructus désigne le droit de jouir des fruits du bien c’est-à-dire de tirer profit du bien immobilier en le louant, en vendant les récoltes que produit le bien (cas d’un terrain) ou autres.
Comprendre l’usufruit en Immobilier
Lorsqu’on possède un bien immobilier, la propriété de plein droit nous permet de jouir des trois prérogatives « usus, fructus et abusus ». L’usus nous permet d’user du bien, le fructus lui nous permet de jouir des fruits et l’abusus quant à lui nous autorise d’en abuser (vendre). Ces trois prérogatives sont catégorisées en deux notions : l’usufruit et la nue-propriété.
L’usufruit immobilier est défini par l’article 578 du code civil. Il permet de jouir durant une durée bien déterminée le bien d’une personne. La nue-propriété quant à elle indique que l’on est le propriétaire du bien. Le nu-propriétaire est à cet effet celui qui acquiert le droit d’abusus. Lorsqu’on passe à la séparation de ces deux droits, on parle alors de « démembrement de propriété ». C’est d’ailleurs dans ce cas qu’on évoque ces principes juridiques.
Le principe de l’usufruit
Dans l’immobilier, on distingue à son tour deux sortes d’usufruit :
- L’usufruit temporaire
- L’usufruit viager
Comme nous l’avons évoqué plus haut lorsqu’on effectue un démembrement de propriété, on renonce au droit de nue-propriété du bien. On reste alors son usufruitier pour une période précise. Lorsque le droit d’usufruit arrive à échéance, c’est le nu-propriétaire qui va alors acquérir ce droit. A cet effet, il ne sera pas soumis au droit de succession.
Dans le cas de l’usufruit temporaire, cette période se situe souvent entre 10 à 15 ans mais peut aller jusqu’à 25 ans (limitée à 30 ans pour les personnes morales). Pour l’usufruit viager, c’est le décès de l’usufruitier qui annonce la fin du contrat.
Quelle fiscalité est applicable quand un bien est en usufruit ?
Il faut savoir que c’est l’usufruitier qui doit s’acquitter des diverses charges fiscales qui accompagnent le bien immobilier et non le nu-propriétaire. Lorsqu’on passe au calcul des droits de donation et/ ou de succession ou encore de l’IFI. On va tenir compte de son âge s’il s’agit d’un usufruit viager.
La valeur fiscale de l’usufruit est donc de :
- 10% de la valeur de la pleine propriété si l’usufruitier à plus de 91 ans
- 20 % s’il a entre 81 et 90 ans
- 30% s’il a entre 71 et 80 ans
- 40% s’il a entre 61 et 70 ans
- 50% s’il a entre 51 et 60 ans
- 60% s’il a entre 41 et 50 ans
- 70% s’il a entre 31 et 40 ans
- 80% s’il a entre 21 et 30 ans
- 90 ans s’il a moins de 20 ans
Dans le cas de l’usufruit temporaire, sa valeur fiscale est de 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans et ne dépend pas de l’âge de l’usufruitier.
Quels sont les avantages de ce type d’investissement ?
Le premier avantage est sans doute le droit de jouissance qui persiste dans ce type d’investissement. L’usufruitier pourra habiter le bien ou encore le mettre en location afin de percevoir un loyer. Il peut renoncer à son droit à tout moment. Si le nu-propriétaire vend le bien, il continuera à jouir de son droit d’usufruit. A vrai dire, sans son accord, le nu-propriétaire ne peut pas procéder à la vente du bien.