Depuis quelques années, afin de faire des économies sur le plan fiscal, les investisseurs ont de plus en plus recours à d’autres types de structures pour l’acquisition d’un bien immobilier. L’une des principales alternatives pour acquérir un bien immobilier plutôt que de le faire de la manière habituelle est de passer par le démembrement de la propriété. Il s’agit ici de séparer l’usufruit et la nue-propriété.
Si l’usufruit est le droit légal d’utiliser et de jouir de la propriété qui est accordé à une personne. Il peut être conféré pour une période limitée ou à vie, ce qui signifie qu’il ne prendra fin qu’au décès du bénéficiaire effectif. La nue-propriété quant à elle est le droit de disposer du bien sans le posséder.
Comprendre la nue-propriété en immobilier
D’une manière plus générale, le démembrement de propriété est un mécanisme principalement utilisé par les parents qui achètent un bien au nom de leurs enfants et qui conservent le droit d’utiliser et de jouir du bien pour eux-mêmes. Ainsi, les enfants auront la » nue-propriété » et les parents conserveront l’usufruit du bien. Mais comme nous l’avons évoqué un peu plus haut, le démembrement de propriété devient également de plus en plus courant auprès d’autres types investisseurs de l’immobilier.
En effet, lorsqu’ils investissent en nue-propriété, ils s’assurent d’obtenir un bien à un prix plus bas. Tournant autour de 60% de sa valeur réellement. En contrepartie, ils cèdent le droit d’usufruit à une tierce personne durant une durée limitée (entre 10 à 15 ans). Arrivé à terme du contrat, ils auront la propriété de plein droit (usufruit + nue-propriété inclus).
Quel est le principe de la nue-propriété en immobilier ?
Si on résume, l’investissement en nue-propriété permet donc :
- D’acquérir le droit d’abusus d’un bien immobilier (disposer de la propriété)
- De céder le droit d’usufruit (usus et fructus) du bien en question
- D’acquérir de plein droit la propriété lorsque le droit d’usufruit arrive à son terme et ce sans frais
Quelle fiscalité appliquée dans un bien immobilier démembré ?
Le démembrement de propriété permet de bénéficier d’abattements fiscaux :
- Le nu-propriétaire aura un allègement sur ses revenus fonciers.
- Si le bien est acquis à partir d’un emprunt, il pourra déduire les intérêts sur ses revenus fonciers
- Si le bien est acquis à partir de fonds propres, il bénéficiera d’un abattement sur l’IFI
- Il ne sera pas soumis à l’IFI pour le bien en question car celui-ci touche plutôt l’usufruitier
- Dans le cas d’une revente du bien, il sera imposé en fonction de la plus-value qu’il aura dégagé sous la fiscalité des plus-values immobilières.
Quels sont les avantages de l’investissement immobilier en nue-propriété ?
L’acquisition d’un bien en nue-propriété permet de bénéficier d’une propriété à un prix inférieur à sa valeur réelle. Si la propriété est par exemple démembrée pour une période de 10 ans, elle sera décotée de 30% sa valeur. Le bien sera également exonéré d’IFI durant toute la durée du démembrement. Enfin à échéance du droit d’usufruit, la propriété reviendra au nu-propriétaire de plein droit et ce sans frais de succession.