Dans le cadre du droit de la propriété, il arrive que le propriétaire ne jouisse pas du droit de l’usufruit. On parle alors de démembrement de propriété et de nue-propriété. L’usufruitier a des droits qui sont bien protégés. Par ailleurs, il est important de bien délimiter les limites de l’usufruit pour éviter les abus.
Définition d’usufruit
L’usufruit est la jouissance légale d’un bien dont on n’a pas la propriété. Il faut distinguer la propriété de la possession. Ici présent, on possède la chose, mais on n’est pas propriétaire. En matière de bien immobilier, la propriété nécessite un titre certifié par des documents légaux. C’est en matière de meuble que la possession vaut titre. L’usufruit se manifeste par le droit d’exploiter un bien et d’en percevoir les fruits (les revenus). Cela n’implique pourtant pas qu’on est propriétaire.
Le fonctionnement du droit de la propriété
Il est important de bien comprendre le fonctionnement du droit de la propriété pour éclairer la question sur celui de l’usufruit. Ce droit comprend trois principaux attributs qui sont l’usus, le fructus et l’abusus. Le premier composant donne le droit de se servir de la chose. Dans la pratique et dans le cas d’un immeuble, on peut l’habiter. On peut même l’utiliser pour toutes formes d’activités. Le deuxième, celui d’en recueillir les fruits. On peut alors récolter les revenus qui proviennent de l’exploitation du bien. Concernant une maison en location, on peut en prendre possession et disposer des loyers. Et pour finir, le troisième confère le droit de disposer de la chose. Autrement dit, on peut faire ce qu’on veut du bien, notamment de le vendre, de le donner ou encore de le détruire.
L’usufruit, si on le décortique, est composé de l’usus et du fructus. C’est la raison pour laquelle l’usufruitier dispose du bien et en perçoit les revenus issus de son exploitation. Cependant, il faut bien rappeler que le détenteur de l’usufruit n’est pas propriétaire. C’est ce dernier qui est détenteur de l’abusus, l’attribut qui manque à l’usufruitier pour pouvoir disposer de la chose comme bon lui semble. Les droits conférés par l’usufruit sont donc limités. Par conséquent, son détenteur ne peut céder par vente ou donation ni détruire le bien concerné.
La fin de l’usufruit
L’usufruit est souvent bénéficié par des héritiers ou par des tiers dans le cadre d’un contrat de bail. En ce qui concerne les héritiers, le cas fréquent est que l’enfant exploite le bien sous l’autorisation de ses parents. Il est donc usufruitier. Cependant, il n’a aucun droit de cession, étant donné qu’il n’est pas propriétaire. Seuls les parents peuvent aliéner, donner ou détruire ce qui leur appartient. Toutefois, concernant la cession (vente ou donation), il y a une quotité légale autorisée lorsqu’on a des héritiers légaux. Par ailleurs, l’usufruit cesse au décès des parents, et l’héritier prend possession de tous les droits.
Dans le cadre d’un contrat de bail (sous location ou exploitation d’un terrain nu), l’usufruit cesse à la fin du contrat. Si le propriétaire décède, ce sont les ayants droit qui prennent possession de l’abusus. En aucun cas, le locataire ne peut devenir propriétaire, à moins d’acheter le bien.