Les biens immobiliers sont souvent exposés à des risques. Le danger le plus craint des propriétaires est la perte de son titre. C’est la raison pour laquelle il s’avère nécessaire de recourir à un démembrement pour protéger le bien immobilier concerné.
Définition du démembrement de propriété
Dans le cadre de la propriété d’un bien immobilier, le démembrement de propriété comporte à diviser la pleine propriété en deux fractions. De cette manière, on obtient d’une part la nue-propriété, et d’autre part l’usufruit. Le nu-propriétaire détient l’abusus, tandis que l’usufruitier est détenteur de l’usus et du fructus.
Fonctionnement général du droit de la propriété
Il est primordial de comprendre le fonctionnement du droit de la propriété dans sa globalité afin d’éclaircir le système du démembrement. Aussi, en matière de propriété, il y a trois principaux attributs :
- Usus : l’usus est le droit d’user. Il confère à son détenteur le droit d’utiliser un bien. Dans le cas d’un bien immobilier, il peut par exemple habiter la maison.
- Fructus : le fructus est le droit de percevoir les fruits d’un bien. Ainsi, celui qui bénéficie de ce droit peut, par exemple, percevoir les loyers d’une maison.
- Abusus : ici, il s’agit du droit de disposer. Autrement dit, celui qui a ce droit est libre de faire ce qu’il veut du bien immobilier. Il peut alors le vendre, le céder, ou encore le détruire.
Généralement, les trois composants du droit de la propriété cités ci-après sont détenus par une seule et même personne. On parle alors de pleine propriété. En séparant ces droits, on fait un démembrement de propriété. Ainsi, on peut mettre entre les mains d’une personne l’usus et le fructus (ce qui donne l’usufruit), et confier à une autre l’abusus. La personne qui a l’usus et le fructus est appelée usufruitier, tandis que l’autre qui garde l’abusus est nommé nu-propriétaire.
Comme le nu-propriétaire qui détient l’abusus a le droit de disposer du bien immobilier, il peut alors céder par vente ou donation le bien immobilier, ou encore le détruire. Il semble alors que c’est lui qui détient les pleins pouvoirs. Ce n’est pourtant pas le cas, car cela a des limites.
Protection d’un bien par le démembrement
Le droit de propriété et le droit sur la succession sont en corrélation. C’est alors qu’en matière de succession, les enfants légitimes ont un droit sur le patrimoine des parents. Le droit de la succession protège les successeurs légitimes (enfants légitimes seulement, s’il y en a) et interdit la cession ou la destruction de la totalité du patrimoine d’un propriétaire. Il y a une quote-part prévue par la loi qui fixe la quantité cessible lorsqu’on a un ou des enfants. Cette quote-part diminue en fonction du nombre d’enfants. Voilà en matière d’héritage.
Côté affaires, le démembrement est une stratégie efficace. On peut alors tout simplement confier l’usufruit à une autre entité (morale ou physique). Ainsi, lorsqu’il faudra vendre le bien immobilier en question, il faudra l’autorisation (la signature) de tous les ayants droit. Ce qui va compliquer la tâche à ceux qui comptent faire usage de faux.
À lire également : Le démembrement immobilier : principe, atouts et avantages fiscaux