Depuis quelques années, les investisseurs fonciers ont de plus en plus recours au démembrement de propriété. Pour de nombreuses raisons, il s’agit d’un choix judicieux. Cela permet en effet non seulement de mettre en sécurité le bien acquis mais de bénéficier d’un abattement fiscal. En appliquant cette méthode, ils pourront être exonérés d’impôts sur le prix de leur investissement.

Au-delà des investisseurs, les parents s’engagent également dans cette voix pour transférer un patrimoine à leurs enfants de leurs vivants. Ils veulent en effet alléger leurs héritiers de droit de succession.

Bref historique

Le démembrement de propriété est un processus juridique qui est apparu en France depuis le code Napoléon. Durant cette période, ce mécanisme permettait aux paysans de transmettre la nue-propriété de leurs terres à leurs enfants. C’était souvent l’ainé qui en bénéficiait. Ils conservaient cependant l’usufruit et pouvaient donc continuer à jouir de l’exploitation.

Lorsque survient le décès du paysan, l’enfant récupérait la totalité du bien. Par la suite, au cours des trente glorieuses, le démembrement de propriété permettait aux français qui faisaient l’acquisition d’une résidence secondaire de s’acquitter de moins de frais en termes de droits de successions.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est une méthode juridique qui permet de partager un bien en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit permet de jouir du bien et d’en récolter « les fruits » même si sur le plan le juridique, la propriété ne nous appartient plus. Sur le plan immobilier, il sera donc possible à la personne qui à l’usufruit d’habiter la propriété ou encore de la mettre en location et d’en percevoir les loyers. Elle ne pourra pas toutefois vendre le bien ou le détruire comme elle n’a plus la nue-propriété. La nue-propriété permet en effet de disposer d’un bien (de vendre). La nue-propriété seule ne peut à son propriétaire d’user du bien et d’en tirer les avantages. Le propriétaire s’acquitte toutefois d’impôts.

Quelle fiscalité pour le démembrement en usufruit ?

Transmettre à vos enfants la nue-propriété de votre bien immobilier de votre vivant et de garder votre droit d’usufruit vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux et patrimoniaux. En effet, cette procédure vous permettra d’avoir un abattement fiscal en plus des abattements classiques en termes de successions et de donation. La valeur taxable de votre bien sera ainsi inférieure à sa valeur réelle et dépendra en grande partie de votre âge au moment de la donation.

Age de l’usufruitier /Valeur de la nue-propriété

Moins de 21 ans

10%

21 à 30 ans

20%

31 à 40 ans

30%

41 à 50 ans

40%

51 à 60 ans

50%

61 à 70 ans

60%

71 à 80 ans

70%

81 à 90 ans

80%

A partir de 91 ans

90%

Quelle fiscalité pour le démembrement en nue-propriété ?

Il existe plusieurs avantages fiscaux du démembrement en nue-propriété.La propriété acquise en nue-propriété ne figure pas dans l’assiette taxable de l’IFI. Il est ainsi possible pour un nu-propriétaire d’agrandir son patrimoine sans qu’il ne soit touché par l’IFI et ce pendant une durée d’au moins 15 ans. Ses nouvelles acquisitions peuvent se faire tant en fonds en propre qu’à partir d’un emprunt. Le nu-propriétaire sera également dispensé de taxe foncière car celui-ci est à la charge de l’usufruitier.

Le barème usufruit

Lorsqu’on est propriétaire d’un bien immobilier. On a le droit d’user de la propriété, d’en percevoir les fruits et d’en disposer. La pleine propriété nous permet d’acquérir l’usufruit et la nue-propriété de la chose. Lors d’un démembrement de propriété, lorsque le propriétaire cède la nue-propriété de son bien. Il continue de jouir de l’usufruit. On distingue deux types d’usufruit :

Quels sont les produits concernés ?

On peut procéder au démembrement de propriété pour deux catégories de biens : les biens à valeurs immobilières (assurance vie, portefeuille de titres, etc...) et les biens immobiliers (appartement, maison, immeuble, entrepôt, terrain,…). Dans la majorité des cas lorsqu’on évoque le principe de démembrement d’usufruit et de nue-propriété, il s’agit des biens immobiliers.

Comprendre le démembrement en immobilier

Quel est le fonctionnement du démembrement en immobilier ?

La transmission un patrimoine immobilier d’une façon directe peut revenir très cher. Il est plus avantageux d’effectuer une transmission par donation de la nue-propriété. Celle ci permettra aux propriétaires de transmettre le bien immobilier à leurs enfants mais de disposer de l’usufruit.

Le nu-propriétaire d’un bien ne pourra à cet effet jouir du fruit du bien. Si l’usufruitier met en location le bien, il sera la seule personne à percevoir les loyers et sans son autorisation le nu-propriétaire ne pourra pas non plus vendre le bien immobilier. Mais, il peut céder sa quote-part s’il trouve une personne qui est prête à garder le même fonctionnement.

En quoi la fiscalité du démembrement en immobilier est avantageuse ?

Le démembrement de propriété est une l’une des meilleures options à favoriser lors de l’investissement en immobilier. Cette méthode peu connue permet de se constituer un patrimoine immobilier à faible ticket d’entrée, sans contraintes de gestion et tout en profitant de divers avantages défiscalisants. La fiscalité du démembrement en immobilier se présente comme suit :

- C’est à l’usufruitier de s’acquitter des impôts sur le revenu et de la taxe foncière ;

- Il est également celui qui devra faire une déclaration s’il est soumis à l’IFI

- Lors de la succession, le nu-propriétaire n’est plus soumis au droit de succession.

Quels sont les avantages du démembrement en immobilier ?

Il faut savoir qu’en immobilier, la période de démembrement est définie à l’avance entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ce dernier passera donc à l’achat du bien immobilier, à hauteur de 60% environ de sa valeur.

Lorsque la période de démembrement en immobilier arrive à son terme, le nu-propriétaire passera à l’acquisition totale du bien immobilier sans qu’il ne soit soumis à aucune fiscalité. Pour l’usufruitier, tout au long de la période de démembrement, comme nous l’avons évoqué précédemment , il pourra percevoir le loyer du bien s’il décide de la mettre en location.

Le démembrement temporaire de propriété

Comme son nom l’indique, le démembrement temporaire de propriété est limité dans le temps. Sa durée est déterminée à l’acquisition du bien. Il dure pour la majorité des cas entre 10 à 15 ans. Mais il peut également avoir une durée plus ou moins longue (peut aller jusqu’à 25 ans ou ne durer que 03 ans). Lorsque le démembrement arrive à son terme, le nu-propriétaire acquière de pleins droits le bien immobilier. Sur le plan fiscal, on estime la valeur de l’usufruit temporaire à 23% de la valeur réelle de la propriété sur 10 ans. Il ne tient pas compte de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement.

Le démembrement de propriété en viager

Comme nous l’avons déjà vu, le nu-propriétaire récupère l’usufruit du bien lorsque le contrat de démembrement arrive à son terme. Dans le cas d’un démembrement de propriété en viager, le contrat touche à sa fin au décès de l’usufruitier. A savoir que si c’est le nu-propriétaire qui décède avant, la nue-propriété est transférée à ses héritiers.

D’un point de vue fiscal, la valeur de l’usufruit est calculée en fonction d’une décote fiscale qui dépend de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement.

Le quasi-usufruit

Le quasi usufruit quant à lui est la possibilité d’user d’un bien consomptible (comme l’argent par exemple).

Le quasi-usufruitier peut jouir du bien sur lequel il détient un droit d’usufruit. Toutefois, il doit être en mesure de rembourser la totalité du bien lorsque son droit d’usufruit touche à sa fin.

Age de l’usufruitier/Valeur de l’usufruit